（文/孙梅欣 编辑/马媛媛）当上游地产行业的光环散去✿★★★★，同气连枝的物业管理行业✿★★★★，也从“红利”走向”红海“✿★★★★。
作为房地产的关联性行业✿★★★★，其发展走势和房地产趋势相关联✿★★★★。作为地产配套服务的一部分✿★★★★，头部物企尤其是上市物企的现金流部分✿★★★★，和地产行业表现有明显关联✿★★★★。
集中上市带来的行业普便性红利已经见顶✿★★★★，上市物企的表现正在出现分化✿★★★★。优质物企集中度提升✿★★★★，管理面积进一步扩大✿★★★★；尾部上市物企管理面积出现下滑✿★★★★，部分物企甚至退市✿★★★★。
有部分城市提出“取消物业费”✿★★★★，给物业费进行政府指导定价✿★★★★，主业营收面临天花板……在经济环境发生变化的大背景下✿★★★★，本就具有具有服务业✿★★★★、劳动密集行业特征的物管行业✿★★★★，正在面临政策面和企业面的新挑战✿★★★★。
从60多家上市物企公布的2024年中期业绩来看✿★★★★，虽然大部分上市物企的营收仍在增长✿★★★★，但增速脚步放缓✿★★★★，不少物企的营收增幅百分比只有个位数✿★★★★，而雅生活✿★★★★、正荣服务✿★★★★、远洋服务✿★★★★、南都物业等上市物企营收✿★★★★，同比均有下滑✿★★★★。
相比之下✿★★★★，上市物企净利润的下滑则更为迅速✿★★★★。包括头部物企碧桂园服务✿★★★★、恒大物业✿★★★★、远洋服务的净利润降幅均在20%以上水平✿★★★★，雅生活✿★★★★、融创服务✿★★★★、融信服务的利润降同比都在200%以上美高梅棋牌官网入口✿★★★★。
值得注意的是女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，上市物企业绩呈现出“集中度越高✿★★★★、抗风险能力越强”的特征✿★★★★。根据上市物企在管面积的排名来看✿★★★★，排名前十的企业中美高梅MGM电子游戏✿★★★★，✿★★★★，营收同比下滑的只有1家✿★★★★，净利润同比下滑的为3家美高梅棋牌官网入口✿★★★★。而在管面积排名较后的十家物企中✿★★★★，营收同比下滑的有6家✿★★★★，净利润同比下滑的企业则达到8家✿★★★★。
克而瑞物管报告显示✿★★★★，2024年物业股流动性变差美高梅MGM电子娱乐游戏✿★★★★，✿★★★★，近九成上市物企换手率低于1%✿★★★★。截止2024年11月29日✿★★★★，66家上市物业股首日至今股价下跌的物业股有51家✿★★★★，占比77.2%✿★★★★，其中下跌0%-50%的有15家✿★★★★，下跌50%-100%的有36家✿★★★★。
流动性差物业管理✿★★★★，✿★★★★、股价低迷✿★★★★，一些上市物企正失去其作为融资平台的作用✿★★★★，并选择退市✿★★★★。华发物业服务和融信服务两家上市企业✿★★★★，就分别在去年宣布私有化并进行退市✿★★★★。
2024年9月✿★★★★，华发物业服务母公司华发股份的私有化价格为0.29港币/股✿★★★★，较停牌收盘价格有30.63%的溢价✿★★★★。11月退市的融信服务✿★★★★，注销价格为0.6港币/股✿★★★★，虽然较停牌价的0.52港币/股有15.38%的溢价✿★★★★，但相比2021年的4.83港币/股上市价格✿★★★★，仅为当时约十分之一✿★★★★。
泓盈城市服务和经发物业两家国资物企去年先后登陆港股✿★★★★，成为去年仅有的两家成功上市物企✿★★★★，并且上市周期较民营物企相比✿★★★★，时间缩短约一半✿★★★★。
克而瑞物管报告统计显示✿★★★★，目前还有深业物业✿★★★★、联投城市运营✿★★★★、瑞景城市服务✿★★★★、武汉城市服务等4家国资物企在等待上市✿★★★★，其中深业物业已经在去年10月更新了招股书✿★★★★，即将准备IPO✿★★★★。
中物智库创始人杨熙坦言✿★★★★，现在物企上市存在难度✿★★★★：“股价低迷有整体市场环境因素✿★★★★，去年港股市场整体表现不佳✿★★★★，地产股也很低迷✿★★★★，物企股价难以独善其身✿★★★★。在这样的市场环境下✿★★★★，物管企业尤其是民营物企✿★★★★，很难有上市融资机会✿★★★★，即便发行✿★★★★，投资者购买意愿也不强✿★★★★。”
他指出✿★★★★，“国资背景物企之所以还能成功上市女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，主要有地方扶持国企上市需要✿★★★★，不同地区对能上市企业有激励和奖励✿★★★★。相较于建筑MGM官网下载✿★★★★，✿★★★★、地产平台美高梅棋牌官网入口✿★★★★，本身就负责管理公共建筑的物管企业收入较为稳定✿★★★★。在这样的情况下✿★★★★，还能满足上市条件✿★★★★。
行业分化加剧✿★★★★，是物管行业去年呈现的一大趋势✿★★★★。一方面✿★★★★，头部物企在管面积进一步扩大✿★★★★，行业集中度加深✿★★★★，梯队间差距拉大✿★★★★；另一方面✿★★★★，上市物企出现退市现象✿★★★★，前些年的资本红利退潮加速✿★★★★。
克而瑞数据显示✿★★★★，行业前十名的管理门槛从3.4亿平方米提升至 3.8 亿平方米✿★★★★，同比提升 11.7%✿★★★★。这一增速较2023年的15.32%✿★★★★，已经有所放缓美高梅mgm官网✿★★★★，✿★★★★。
即便在行业前十的名单中✿★★★★，集中度的差异也越发明显✿★★★★。克而瑞公布的数据显示✿★★★★，到2024年末✿★★★★，预测万物云和碧桂园服务的在管面积均超过10万平方米美高梅棋牌官网入口✿★★★★，其中万物云在管面积约为10.6万平方米✿★★★★，碧桂园服务则为10.54万平方米✿★★★★，两者不相上下✿★★★★，分别位列行业第一✿★★★★、二位✿★★★★。
然而位列第三的保利物业✿★★★★，在管面积则已经落至7.9万平方米✿★★★★，到第四名的金碧物业在管面积已经落至5万方的台阶✿★★★★，到第十名龙湖创智生活✿★★★★，在管面积则为3.8万平方米✿★★★★，只有第一名的35%✿★★★★，可见排名之间管理面积差异之大✿★★★★。
同时✿★★★★，头部物企也从早前的”跑马圈地”✿★★★★、扩大规模作为最重要指标✿★★★★，转向去年更关注在在管面积效率✿★★★★，趋向管理面积质量✿★★★★，将管理精力更多投入能带来溢价回报的项目中去✿★★★★，部分物管企业也开始有选择地退出低效低盈利的部分在管社区✿★★★★，公司管理目标也在发生变化✿★★★★。
万物云就在去年中报中提到✿★★★★，期内公司退出了17个住宅物业项目✿★★★★，涉及饱和收入0.89亿元✿★★★★。绿城服务中期净减少了2150万平方米储备管理面积✿★★★★，其中包括部分交付项目✿★★★★、非核心城市项目以及存在交付风险项目的退出✿★★★★。
世茂服务到去年中期✿★★★★，管理面积也减少了1750万平方米✿★★★★，公告称减少原因是为了提升管理效能✿★★★★，对在管面积进行优化调整✿★★★★，主动退出部分利润率较低✿★★★★、发展潜力更小的项目美高梅棋牌官网入口✿★★★★。
甚至部分物管企业在逐渐弱化对于管理面积的关注度✿★★★★，在业绩中甚至不再提及管理面积✿★★★★。浦江中国✿★★★★、合景悠活等上市物企美高梅MGM娱乐平台✿★★★★，都未在2023年报和2024年中报中公布在管面积规模✿★★★★。
中指研究院在报告中分析✿★★★★，一方面企业由于营收业务多元化✿★★★★，管理面积和营业收入之间的关联弱化✿★★★★，企业经营重点应转变为提升经营效益✿★★★★；另一方面✿★★★★，管理面积增速放缓✿★★★★，并且未来很难有告诉增长✿★★★★；另外✿★★★★，管理业态和业务越发多元✿★★★★，部分业态的收益主要来源于项目数量而非建筑面积✿★★★★。
渐苒咨询创始人汤晓晨认为✿★★★★，这也和资本市场对物企业要求的侧重变化有关✿★★★★：“投资者对优质企业的治理结构✿★★★★、盈利稳定性✿★★★★、现金流质量的要求进一步提高✿★★★★，对关联方的背景更加关注✿★★★★，对物企单纯管理规模体量祛魅✿★★★★。”
重庆✿★★★★、武汉✿★★★★、广州✿★★★★、青岛✿★★★★、银川等城市在去年都陆续出台了物业费指导价✿★★★★，天价物业费被整顿✿★★★★。镇江✿★★★★、无锡✿★★★★、扬州等地也要求女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，长期空置的房屋可以打折缴纳物业费✿★★★★，给不少业主省下一笔钱✿★★★★。
行至年末✿★★★★，随着新的物业费标准实施✿★★★★，部分物业费收费项目被取消✿★★★★，“取消物业费”的话题再度被热议✿★★★★。
事实上✿★★★★，多年来物业和业主之间长期因为服务质量和缴费问题存在矛盾美高梅棋牌官网入口✿★★★★，物业费指导价的出台在一定程度上规范了行业收费标准✿★★★★，但从物企而言✿★★★★，物业费收缴一直以来都存在难度美高梅棋牌官网入口✿★★★★，收费价格的限制✿★★★★，可能会让物企利润率进一步摊薄✿★★★★。
克而瑞物管数据显示✿★★★★，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%✿★★★★，较2023年净减少3个百分点✿★★★★，物业费收缴难度进一步加大✿★★★★，相关出台物业指导价城市的物业费降幅在20%-30%左右✿★★★★。
亿翰智库董事长陈啸天透露✿★★★★，2024年上半年✿★★★★，60%的上市物企现金流下降✿★★★★，平均现金及现金等价物下降1.24亿元✿★★★★；经营性现金流平均减少6700万由正转负✿★★★★；与此同时✿★★★★，62家上市物企应收账款总额高达1108亿元✿★★★★，12家上市物企应收账款美高梅mgm官方网站✿★★★★，✿★★★★，甚至超过营收总额✿★★★★。
因此✿★★★★，一些物企甚至有管理人员专门负责化债女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，碧桂园服务就在去年成立了欠款追讨委员会✿★★★★，以全面推进欠款追讨工作✿★★★★，解决公司的现金流问题✿★★★★。
杨熙认为✿★★★★，大部分业主和物业之间的矛盾✿★★★★，需要通过“质价相符”去解决✿★★★★：“业主方要意识到好的物业服务✿★★★★，尤其是对公共设施的维护✿★★★★，能够对提高自己的居住环境✿★★★★，以及房产保值起到正向作用✿★★★★，因此有必要正常缴纳物业费✿★★★★；另一方面物企也要提供能够匹配和物业费相等的服务女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，而不是只把重点放在利润率上✿★★★★。”
他认为✿★★★★，虽然小业主和物业之间的矛盾争议比较常见✿★★★★，但不论是法律支持✿★★★★，还是小业主的支付能力✿★★★★，都能够解决物业费的拖欠缴纳✿★★★★：“真正难度大的来自于合作或关联房企✿★★★★，包括前期案场服务✿★★★★，以及部分小区交付后✿★★★★，还有工抵房或者没有卖出去的房子✿★★★★，这些大业主的欠款收缴难度更大✿★★★★，一些企业暴雷后更难有支付能力✿★★★★，这些会是物企化债重点✿★★★★，其中不乏通过资产抵债的情况✿★★★★。”
除了早前的写字楼✿★★★★、城市服务等业态女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，随着国内制造产业进一步发展✿★★★★，例如大厂的工厂✿★★★★、园区✿★★★★、超级工厂等专业厂区✿★★★★、产业园区的物业管理✿★★★★，也是物业企业未来发展的方向✿★★★★。
同时✿★★★★，大型厂区✿★★★★、学校美高梅棋牌官网入口✿★★★★，✿★★★★、医院等人口密度较高的园区所延伸出来的餐饮✿★★★★、食堂等服务需求✿★★★★，也成为一些物业企业的增量业务方向✿★★★★。杨熙透露✿★★★★，以新城悦为例✿★★★★，这家物企开展“物业+餐饮”的新型后勤服务模式✿★★★★，先后收购了数家优质团餐企业✿★★★★，已经给企业带来数亿元营收✿★★★★。
或许✿★★★★，当传统业务见顶✿★★★★，地产红利退潮之际女生越喊男生越要塞的视频✿★★★★，本就具有更强流动性的物业企业✿★★★★，正需要更加灵活的转身✿★★★★。